Piyasa, Devlet ve Müdahale, Mustafa Acar
8. Ev Sahibi-Kiracı Çatışması: Kim Haklı? Kiracı mı, Ev Sahibi mi, Nasreddin Hoca mı?
Enflasyonun otuz yaşın altındaki kuşağın ömründe ilk kez şahit olduğu biçimde %10’un altına düşmesi, buna karşılık konut piyasasındaki canlanmanın gerek ev fiyatları, gerekse kiraları ciddi biçimde artma trendine sokması son zamanlarda ev sahipleriyle kiracılar arasında ciddi sıkıntılar doğmasına yolaçmış görünmektedir. Ev sahipleri kira sözleşmesine önceden konmuş olan maddelere dayanarak yüksek artış oranları isterken, kiracılar enflasyondaki gerilemeyi öne sürerek bu oranların aşağı çekilmesi gerektiğini dile getirmektedirler. Bu durumda ev sahipleri mi haklı, kiracılar mı, yoksa Nasreddin Hoca mı, sorusunu sormak anlamlı bir soru haline gelmektedir.
Ev sahibi haklı
Önce ev sahibinden başlayalım: Ev sahibini dinlersek, adam haklıdır, zira vaktiyle sözleşmesini yapmış, kira artış oranına ilişkin şartını koymuştur. “İşine gelmiyor idiyse kiracı beyefendi veya hanımefendi kabul etmeseydi kardeşim! Ne yani, geçmişte enflasyon dörtnala gider, öteki her şey onun arkasından nal toplarken belirli bir sabit artış oranı koymak gafletinde bulunduğu için kendisi reel gelir kaybına uğrarken iyiydi de, “kırk yılda bir” değilse bile otuz yılda bir ilk defa enflasyon düşüp de kendisinin lehine bir durum doğunca kötü mü? Tövbe tövbe, bu kiracı milletine de hiç yaranılmıyor abi!” “Sözün bitti mi kardeşim?” “Bitti abi.” “O halde müsaade et, bir de ev sahibini dinleyelim, tamam mı?”
Ama kiracı da haklı!
“Kiracı kardeşim, anlat bakalım derdini.” “Abi, bu ev sahiplerinin gözünü Allah doyursun. Zaten durumum iyi olsa basar paramı, alırım evimi, insafsız ev sahibinin elinde sürüm sürüm sürünmem, yani. Yeterince param olmadığı için de, ev sahibine muhtaç olmuş, kiralık ev bulmak zorunda kalmışım. Patron istediğim zammı yapmıyor, kriz mriz bahanesiyle reel ücretim zaten daha da geriye gitmiş; yani, demem odur ki, durumum müsait değil. Parası az olan taraf ben olduğum için, pazarlık gücüm de yok. Kanun falan da elimden tutmuyor, çaresiz razı olmuşum. Kira artışı için geçmişte en büyük bahane yüksek enflasyondu. Şimdi geçmiştekinin aksine, “kırk yılda bir” olmasa da otuz yılda bir ilk kez enflasyon aşağı düşmüş, kirayı enflasyona göre yükseltsek benim lehime bir durum doğacak, ve maalesef bu imkândan yararlanabilmek yine ev sahibinin insafına kalmış. Adamda merhamet yok, abi, Nuh diyor peygamber demiyor! “Bitti mi kardeşim?” “Daha ne diyeyim abi, mesele ortada.” “Peki, bir de Nasreddin Hocaya soralım, belki bir diyeceği vardır.”
“Hocam ev sahibini de, kiracıyı da dinlediniz; siz ne diyorsunuz bu işe?” “Evlat çekmeyeyim şimdi kulağını! Bilmiyor musun, ben bu konuda diyeceğimi zaten yüzyıllar önce demişim: ev sahibi de haklı, kiracı da! Hele sen benim mezarımda kemiklerimi sızlatmayı bırak da, madem iktisatçıyım falan diye geçiniyorsun, sen söyle bakalım, hangisi haklı?”
Efendim bendenizin haddi değil belki, ama, bana sorarsanız Nasreddin Hoca da haklı: zira gerek ev sahibi, gerek kiracı, ikisinin de bu konuda haklı gerekçeleri var. Hoca’nın hatırlattığı üzere, madem az buçuk iktisat mürekkebi yaladık diye geçiniyoruz, o halde meseleyi azıcık deşeleyelim.
Sorunun kaynağı
Esasen sorunun birinci kaynağı, iktisadi yasaların diliyle konuşursak, arz ile talep arasındaki dengesizliktir. İkinci kaynağı da belirsizlik ortamında arz edicinin de talep edicinin de kendini garantiye alma endişesidir. Bir yanda, Türkiye’nin görece yüksek nüfus artış hızı, evlenmeler vs. nedenlerle artan konut talebi; öte yanda uzun süre egemen olan yüksek enflasyon, ardından gelen ekonomik kriz, istikrarın kalıcılığından emin olamama ve belirsizliğin tam olarak giderilememiş olması yüzünden, katlanılabilir düzeylere düşmeyen yüksek reel faizler nedeniyle yeni konut üretiminin maliyetli olması, bunun sonucunda da arzın talebe yetişememesi sözkonusudur. Talep arzı aşınca da, öteki şartlar veriyken, malın fiyatının artması kaçınılmazdır, konut piyasası da bunun istisnası değildir.
“Ne yani hocam, şimdi eli kolu bağlı oturup ev sahibinin kiracıyı insafsızca sömürmesini mi seyredeceğiz? Devlet, yargı, hukuk denen bir şey yok mu? Bir kanun çıkarıp “hiçbir ev sahibi kiraları şu kadardan fazla artıramaz, artırmaya kalkanın devlet yakasına yapışır” desek, böylece kiracıyı korusak olmaz mı? Yoksa siz de mi insafsız ev sahibinden yansınız?”
Çözüm nedir?
Sorunun iki muhtemel çözümü düşünülebilir. Biri yasal düzenleme yoluyla kira artış oranlarını enflasyon oranıyla veya belirli bir üst tavanla sınırlandırmak, yani devlet eliyle piyasaya müdahale etmektir. İlk bakışta kiracı lehine ve onu rahatlatan bir durum gibi görünen bu yol, biraz irdelenince görülecektir ki, maliyeti faydasını aşacak, halk dilindeki ifadesiyle “semeriyle seksene malolacak” bir yoldur.
Kira artış oranlarına müdahale edilmesi iktisatta “tavan fiyat” yoluyla piyasaya müdahalenin tipik örneklerindendir. Normalde kiracıları korumak amacıyla yapılır; dolayısıyla böyle bir uygulamanın arzulanan sonucu kiracıyı ev sahibine ezdirmemektir. Ancak, öteki piyasaya müdahale şekillerinde olduğu gibi, kiracıyı korumak amacıyla piyasaya müdahalenin de görünmeyen, niyetlenilmemiş ya da arzu edilmeyen olumsuz sonuçları vardır. Bu sonuç ise, ironik bir şekilde, en başta korunmak istenen kiracıyı mağdur eder.
Kiraların yeni konut üretimini—veya mevcut evlerin bakımını muntazam yaptırıp oturulabilir durumda tutulmasını—cazip olmaktan çıkaracak düzeye düşmesi konut arzında azalmaya yolaçar. Kiralık konut talebi ise büyük ölçüde nüfus artışı ve evlenmeler yoluyla ailelerin çoğalması gibi kontrolü güç, “dışsal” faktörlerden kaynaklanır. Talebi dizginleyemediğiniz sürece, kiraların artmaması için, konut arzını artan taleple uyumlu biçimde artırabilmeniz gerekir. Bunu yapamadığınız, konut üretimini konut talebiyle aynı oranda artıramadığınız müddetçe, kiraların artması kaçınılmazdır, iktisadi yasaların gereği budur. Talep artar ve arz buna yetişemezken en yapılmaması gereken şeyi yapar da, kira artış oranlarını kanun yoluyla yapay biçimde sınırlamaya kalkışırsanız, yeni konut üretimi daha da azalır, talep fazlası büyür, bu da bir yandan normal şartlarda ev bulabilecek kiracıları büsbütün ev bulamaz duruma düşürürken, bir yandan da ev sahipleriyle kiracılar arasında—sözleşme dışı şartlar, ekstra depozit, fazla peşinat, iki-üç kırık sandalye koyup evi “dayalı-döşeli” olarak kiraya vermiş saymak gibi—yasaları “by-pass” edecek arayışlara yöneltir. Herkes bu konuda kendi çevresinden örnekler bulabilir. Türk insanı işine gelmediğinde kanuna karşı kaçamak yollar bulmakta ve kayıplarını telafi etmekte dünyanın öteki milletlerinden daha geri değildir.
Asıl çözüm
Sorun temelde konut arzının yetersizliğinden kaynaklandığı için, bu sorunun daha sağlıklı çözümü konut üretimini artırmak ve insanlara daha kolay konut edinebilecekleri imkânlar sunmaktır. Meselenin bir arz, bir de talep boyutu vardır. Arz boyutu inşaat sektörünün—varsa—önündeki engellerin kaldırılması, konut üreticilerine uygun koşullarda arsa ve kredi sağlanması, imar ve iskan sürecindeki rüşvet ve yolsuzluk gibi maliyet yükseltici unsurların enaza indirilmesi veya (ahbap-çavuş ilişkilerine izin vermeyen sıkı bir denetim sistemi eşliğinde) kamusal konut projelerine girişilmesidir. Kamusal projelerde, bu ülkede onyıllardır yüzlerce örneği görüldüğü üzere, rüşvet-yolsuzluk ve usulsüzlük yapılma olasılığı yüksek olduğu için de, daha sağlıklı olanı, özel sektörü konut açığını kapatacak projelere özendirmek olabilir.
Meselenin talep boyutu ise, ev sahibi olmak isteyen kişilerin ortalama reel gelirlerinin yükseltilmesi ve konut edindirme kredi faizlerinin düşürülmesiyle ilgilidir. Bu da ekonomik istikrar, düşük enflasyon, verimliliğin artırılması ve haksız kazanç kapılarının kapatılmasını gerekli kılar. Avrupa ve Amerika’da uzun yıllardır yürürlükte olduğu halde, Türkiye’de hızı bir türlü düşmeyen kronik enflasyon ve yüksek faizler nedeniyle yürürlüğe konamamış bir konut edindirme sistemi olan mortgage sisteminin devreye sokulması bu bağlamda akla gelen oldukça uygun bir çözümdür.
Mortgage kelime anlamı olarak ipotek, gayrimenkul rehni, demektir. Hukuksal bir terim olarak ipotek bir bina veya mülkün mülkiyetine elkoymak, borç karşılığında malın mülkiyetini borç ödeninceye kadar alıcının tasarrufuna vermek demektir. Ev satın almak isteyen kişilere binanın değeri kadar kredi verip, geri ödemeyi uzun vadeye yayarak ev sahibi olmayı mümkün kılan sisteme de mortgage sistemi denmektedir. Taşıdığı özellik nedeniyle mortgage sisteminin diğer bir tarifi “kira öder gibi ev sahibi olma sistemi”dir.
Enflasyon oranı, ülkemizde de artık bu tür projelerin devreye sokulabileceği bir aralığa inmiş durumdadır. Nitekim bazı bankalarda ve finans kurumlarında son zamanlarda mortgage sisteminin başlatılması yönünde hazırlıklar görülmektedir. Önümüzdeki bir iki yıl içinde uygulamaya geçilmesi mümkün görünmektedir. Sistemin sağlıklı işleyebilmesi için daha arzu edilir bir durum, enflasyonun %5 civarında istikrara kavuşturulması, Hazine borçlanma faizlerinin bunun 2-3 puan üstüne, %7-8 aralığına indirilmesi, dolayısıyla reel faizlerin yıllık %3 dolayına inmesidir. Oysa bugün Hazine bonosu faizleri %25 civarındadır ve çok yüksektir: zira enflasyonun tek haneli hale geldiği dikkate alındığında bu oran reel faizlerin %15 dolayında olduğuna işaret etmektedir ki, oturmuş istikrarlı piyasalarda görülen reel faizlerin yaklaşık beş katıdır. Reel faizlerin arzulanan düzeye inebilmesi için AB’den müzakere tarihinin alınmasının yanısıra, Çankaya ve Yargının âdetâ Hazineyi gelir imkânlarından mahrum bırakarak hükümeti zor duruma düşürmek istediğini düşündürtürcesine “orman yasası” (B2) ve özelleştirme projelerini engellemekten vazgeçmeye ikna edilmesi gerekmektedir.
Bunlar olur da Hazine yüksek faizlerle borçlanma ihtiyacından kurtulur, mevcut istikrar daha da pekişirse kiracıların ev sahibi olabilme süreci daha da hızlanacaktır. İnsanların ev sahibine değil devlete, veya konut projesini yürüten şirketlere kira ödeyerek ev sahibi olma projesine yönelmesi mevcut konutlara olan talebi aşağı çekecek, konut arzı artarken talebin düşmesi de mevcut ev sahiplerinin kira artışı taleplerinin enflasyonla daha uyumlu hale gelmesini sağlayacaktır.